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NOTE CONJONCTURELLE N°11- LOI ELAN

17 Oct 2018
Actualités News Publié par polygone

L’Assemblée Nationale l’a adoptée le 3 octobre dernier et son vote au Sénat a eu lieu ce mardi 16 octobre. Le texte a déjà fait l’objet d’une concertation entre les deux Chambres, à l’occasion d’une Commission Mixte Paritaire qui s’est tenue le 19 septembre 2018. Celle-ci est parvenue à un accord sur la rédaction de la Loi ELAN !

Elle est donc désormais adoptée définitivement, ses principaux sujets sont résumés ainsi :

 

Construire mieux et moins cher et la rénovation énergétique !

 

Nous vous épargnerons les quelques 431 amendements qui portent sur 200 articles environ, pour vous soumettre une synthèse des conséquences de cette loi sur l’urbanisme commercial.

Pour ce qui nous concerne, le principal objectif de cette Loi vise à préserver et / ou à revitaliser le commerce de centre-ville, (Art.54) notamment en permettant la mise en œuvre des Opérations « Actions Cœur de ville » (Voire carte de France des 222 villes concernées, page suivante).

 

« Art. L. 303-2. – I. – Les opérations de revitalisation de territoire ont pour objet la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable. »

 

1er effet : Revitalisation des centres-villes :

L’Action Cœur de Ville vise à :

1° Faciliter et à soutenir le travail des collectivités locales,

2° Inciter les acteurs du logement, du commerce et de l’urbanisme

3° Réinvestir les centres villes,

4° Favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville, afin d’améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes.

 

Pour assurer cette revitalisation, chaque convention (Ville/Etat) reposera sur 5 axes structurants :

  1. De la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-ville,
  2. Favoriser un développement économique et commercial équilibré,
  3. Développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions,
  4. Mettre en valeur les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine,
  5. Fournir l’accès aux équipements et services publics.

 

Pour cela, le législateur, au travers de ses décisions, demande que les documents d’urbanisme soient modifiés en conséquence !

Les documents d’Orientations et d’Objectifs (Scot), devront désormais comprendre de façon systématique un DAAC (Document d’Aménagement Artisanal et Commercial) qui précisera :

  1. Les conditions d’implantation des projets commerciaux,
  2. Le type d’activité autorisé,
  3. La surface de vente maximale.

Selon l’importance du projet commercial et de ses enseignes, leurs effets sont susceptibles d’engendrer des conséquences variables sur l’aménagement du territoire, sur le centre-ville et le développement durable, qu’il faudra analyser !

Au-delà du caractère obligatoire que prend le DAAC, il est désormais impératif de ne plus l’analyser dans un simple rapport de compatibilité ! Etre en conformité est devenu inévitable !

Quid des activités ou des programmes qui ne rentrairaient pas dans ces orientations locales ?

Ainsi les opérations commerciales soumises à CDAC sur des territoires ayant fait l’objet d’une convention de redynamisation seraient particulièrement visées par cette loi. Elles pourraient être facilitées, si elles contribuent au programme, à l’inverse elles pourraient faire l’objet d’un refus voire d’un moratoire le temps que les actions de ce programme de relance portent leurs fruits (3 ans probablement, prorogeable d’un an).

« Il faudra être vigilant sur l’usage de ces moratoires aux risques de voir tous les projets périphériques gelés ! »

 

A ce stade, il faut donc souligner la capacité pour le Préfet de bloquer les dossiers sur un territoire élargi pendant trois ans !

Etude d’impact préalable :

Le pétitionnaire (d’un projet en périphérie) devra démontrer qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil de son projet.

Dans le cas contraire il lui incombera de démontrer, en complément, qu’il n’en existe également aucune en périphérie !

Cette étude devra permettre aux membres de la CDAC d’apprécier l’impact du projet sur les critères suivants :

  1. Le dynamisme des commerces du centre-ville,
  2. Le plan d’actions cœur de ville en cours de mise en œuvre,
  3. Les locaux vacants,
  4. Le chômage dans les cœurs de ville,
  5. L’économie locale

Ainsi le projet ne devra nuire

  1. a) ni au tissu commercial
  2. b) ni au développement économique du centre-ville
  3. c) ni aux communes adhérentes à la communauté de communes (EPCI) dont celle du projet est membre.

 

Afin de démontrer le bon aloi de son projet, le demandeur devra ainsi produire une étude d’impact qui précisera les effets sur :

  1. L’emploi,
  2. L’animation du centre-ville,
  3. L’évolution démographique,
  4. Le taux de vacance commerciale,
  5. L’offre existante en m² commerciaux de la zone de chalandise, (nous revenons ainsi aux densités commerciales)
  6. Les échanges pendulaires journaliers et si nécessaire l’impact sur les flux saisonniers du territoire ! A ce titre Il sera également nécessaire d’intégrer l’estimation des coûts indirects pour la collectivité en matière d’infrastructures et de transport
  7. Les émissions des gaz à effet de serre par anticipation du bilan prévu aux 1° et 2° de l’article L 229-25 du code de l’environnement.

Ainsi, l’étude économique réapparait dans les dossiers de CDAC. D’ailleurs nous constatons ces derniers temps plusieurs décisions et rapports d’instruction qui s’appuient sur des données économiques. Les Commissions anticipent donc déjà l’application de ces textes ! Malheureusement, la quantité de m² ne reflète pas toujours la qualité des m² ou celle des magasins et enseignes présents sur la zone de chalandise !

« Par anticipation, nous avons depuis plusieurs mois introduit ces analyses dans nos dossiers de CDAC. La première conséquence qui en résulte est l’augmentation du budget. Au-delà du dossier de CDAC, l’investissement global auquel le porteur de projet sera désormais contraint risque de bloquer certains opérateurs, ceux notamment qui interviennent dans des petites villes ! Si ces communes venaient à être privées de ces programmes commerciaux, l’effet de cette loi pourrait être tout à fait contraire à l’objectif recherché ! » 

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2er effet : réorganisation des Commissions Départementales d’Aménagement Commercial !

La composition de la Commission Départementale sera élargie de la façon suivante :

 

  1. Membres des CCI,
  2. Membres des Chambres des métiers et de l’artisanat,
  3. Un représentant de la Chambre d’Agriculture qui s’exprimera sur l’artificialisation des sols.
  4. La personne en charge de l’animation du commerce de centre-ville,
  5. L’agence de commerces et l’association des commerçants de la commune d’implantation et des communes limitrophes.

Il est à noter que ceux-ci seront entendus en Commission, mais n’auront pas de droit de vote.

 

« …Sans prendre part au vote, les personnalités désignées par les chambres présentent la situation du tissu économique dans la zone de chalandise pertinente et l’impact du projet sur ce tissu économique. La personnalité désignée par la chambre d’agriculture présente l’avis de cette dernière lorsque le projet commercial consomme des terres agricoles…» 

Il est prévu que les Chambres (CCI, Métiers, Agriculture) d’agriculture peuvent réaliser, à la demande du représentant de l’État dans le département, des études spécifiques d’organisation du tissu économique, commercial et artisanal ou de consommation des terres agricoles préalablement à l’analyse du dossier de demande de CDAC. Dans ce cas, le représentant de l’État adressera sa demande au plus tard un mois avant l’examen du dossier par la Commission Départementale. »

 

3ème Effet : La Vérification de la mise en œuvre des autorisations d’équipement commercial :

Un mois avant la date d’ouverture (ce qui, en pratique sera compliqué ; en raison de travaux d’aménagement en cours ; nous verrons !). L’exploitant devra remettre un certificat attestant le respect des autorisations d’AEC obtenues. A défaut du respect des obligations, le Préfet ordonnera la fermeture au public des surfaces exploitées de manière illicite. Se pose la question des surfaces qui nécessitent d’ores et déjà une régularisation ! Ce point fera l’objet d’un décret en Conseil d’Etat qui nous éclairera !

En l’absence de délivrance du certificat dans le délai prescrit, les surfaces concernées seront réputées illicites !

« Le représentant de l’État du Département concerné décidera :

1° Soit de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création,

2° Soit de ramener sa surface commerciale à l’autorisation d’exploitation commerciale accordée par la commission d’aménagement commercial compétente, dans un délai de trois mois à compter de la transmission au pétitionnaire du constat d’infraction.

Sans préjudice de l’application de sanctions pénales, il prendra, à défaut, un arrêté ordonnant, dans un délai de quinze jours, la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective. Ces mesures sont assorties d’une astreinte journalière dont le montant ne peut excéder 150 € par mètre carré exploité illicitement. Il en sera de même pour les Drives. Sera puni d’une amende de 15 000 € le fait de ne pas exécuter les mesures prises par le représentant de l’État.

 

Ainsi ; l’inventaire commercial fait sa réapparition ! il avait été abandonné en 2008, lors de l’application de la LME !

 

4ème Effet : Le Démantèlement des friches générées par des transferts :

Le dispositif existe déjà, mais il sera renforcé !

Le Préfet devra s’assurer que les propriétaires démantèlent bien et remettent effectivement en état le terrain dès la perte des mètres carrés de vente, quitte à se substituer à lui à ses frais en cas de non- respect de l’obligation. (Un décret en Conseil d’Etat viendra préciser ce dispositif.)

 

5éme effet : CNAC : ce qui change

L’intervention d’un membre de la CDAC :

À sa demande, la Commission Départementale, dont la décision fait l’objet d’un recours, désignera en son sein, un Membre pour exposer la position celle-ci aux membres de la Commission Nationale.

 

Re-dépôt après un refus en CNAC :

Enfin ; « la nouvelle demande (Si elle ne constitue pas une modification substantielle au sens de l’article L. 752-15), pourra désormais être déposée directement auprès de la Commission Nationale d’Aménagement Commercial. » Sous-entendu, qu’il ne sera plus nécessaire de déposer un nouveau projet auprès de la CDAC, mais bien directement auprès de la Commission Nationale. Nous rencontrons notamment ce cas après un refus en CNAC, ou le porteur du projet souhaite adapter son programme commercial aux considérants de la Commission !

 

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des suites et des conséquences de la loi ELAN, notamment lors de la publication de son décret d’application !

 

Nous attendons désormais le décret d’application ! Nous ne manquerons pas de vous tenir informés !

 

Baromètre de nos résultats :

 

Depuis le Premier janvier 2018 Polygone a contribué à l’obtention de 65 793 m² ² de surface de vente, au travers de 47 dossiers accordés sur les 51 de présentés auprès de 31 Préfectures. En compléments ; 12 dossiers défendus en CNAC ont obtenu un avis favorable !

 

Sommaire des notes conjoncturelles précédentes :

 

Note n°1 :  La loi PINEL.

Note n°2 :  La loi ALUR.

Note n°3 :  Les conséquences de la loi Biodiversité.

Note n°4 :  Les modes de déplacements doux et la grande distribution.

Note n°5 :  La loi sur la transition énergétique.

Note n°6 : Définition de la notion d’ensemble commercial.

Note n° 7 : La création ou l’extension de l’ensemble commercial sans création de surface.

Note n°8 : Durée de validité des Autorisations d’Exploitation Commerciale – Principe de cession des droits commerciaux.

Note n°9 : Les techniques environnementales pour un projet vertueux et durable.

Note n°10 : Surface de stationnement et surface de vente.

 

Celles-ci sont accessibles sur notre site  www.polygone.fr

Vous pouvez également nous demander notre book qui compile nos 10 premières notes conjoncturelles !

 

Cette note conjoncturelle est le fruit d’une collaboration entre :

Stephane SUZINEAU              &                    Jean COURRECH

 DIRECTEUR GENERAL ASSOCIE            AVOCAT ASSOCIE

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