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Note conjoncturelle N°10: Surface de stationnement et surface de vente

14 Sep 2018
Actualités News Publié par polygone

Deux surfaces bougent leurs lignes !

 

Depuis le début d’année, Le Conseil d’Etat donne une nouvelle définition à la surface du parking et à la surface de vente !

La surface du PARKING : Que devons-nous prendre, désormais, en compte pour calculer le « ratio ALUR » ?

Depuis la Loi SRU, de décembre 2000, complétée par la fiche technique du Ministère du Logement et de l’Habitat, les éléments à prendre en compte pour définir le périmètre de l’emprise au sol de l’aire de stationnement étaient les suivants :

1° LES PLACES DE STATIONNEMENT,

2° LES VOIRIES D’ACCES A CES PLACES,

3° LES CHEMINEMENTS PIETONS INTERNES A L’AIRE DE STATIONNEMENT,

4° LES AMENAGEMENTS PAYSAGES EN PLEINE TERRE, INTERNES A L’AIRE DE STATIONNEMENT Paradoxe sur ce dernier point puisqu’il doit-être in fine déduit !

Les aires de livraison et les pistes de ravitaillement des Drives accolés ne doivent pas être prises en considération.

La situation était donc claire et cohérente !

 

Mais le Conseil d’Etat, du 7 mars, semble remettre en cause cette pratique ! Il en ressort clairement que le C. E. résonne par rapport aux aires de stationnement sans y intégrer les voiries, espaces verts, circulations…

 

 

La nuance entre « aire de parking » et « aire de stationnement » prend ainsi tout son sens !

Ainsi, ce bouleversement radical nous amènerait concrètement à diviser par deux la surface à considérer. Régulièrement, nous affectons, pour une place, une surface d’environ 24m² (qui comprenait la place de parking plus l’aire de manœuvre), qu’il faudrait par conséquence diviser par deux, pour ne plus considérer que l’emplacement marqué au sol!

En d’autres termes ; le C. E. nous invite à déterminer, désormais, la surface des places de parking et non plus celle du parking ! L’application du ratio de 0,75 à la surface du plancher conditionnerait uniquement l’emplacement des véhicules et en aucun cas leur circulation.

 

 

 

Cas concret :

Surface plancher du projet :  2 000M²

Précédemment :

Surface maximum du parking qui était autorisée : 1 500M²

 

Nombre potentiel de places de parking (24M² env. par emplacement, (l’aire de stationnement + manœuvre, circulation et accès depuis la voie publique) = 62 Places*

(* : hors Evergreen ou équivalent, place pour véh. Elect.et autopartage)

Source schéma : Ministère du logement et de l’habitat durable

 

 

Désormais :

Voilà ce qu’il faudrait considérer :

Surface maximum autorisée des aires de stationnement (Ratio ALUR 0,75)= 1 500 m²

Nombre potentiel de place de parking (12M²env. par emplacement) =

1 500M²/12M²= 125 Places*

(* : hors Evergreen ou équivalent, place pour véh. Elect.et autopartage)

 

 

Conclusion :

La jurisprudence des cours n’a cependant pas encore pris clairement position !

Voilà une décision qui va se traduire par « une augmentation légitime » des surfaces imperméabilisées, que les commissions départementales et nationales apprécieront probablement à leur juste valeur, au regard de l’objectif inchangé :

 «de consommation économe de l’espace » !

Il va falloir savoir raison garder !

 

 

Arrière de caisses : surface de vente ou pas ?

Cette partie du magasin était jusqu’à présent comprise dans la surface de vente, par défaut.

L’un des deux critères suivants était nécessaire pour l’exclure de la S. de V. :

  1. L’absence de marchandise

ou

  1. La présence de deux boutiques indépendantes situées dans le mail.

La cour de Nantes, en 2007, était revenue sur cette définition, en considérant que la zone au-delà des caisses n’entrait pas dans le calcul de la Surface de Vente ! La cour de Douai reprendra cette définition en 2016.

Le 6 juin 2018, le Conseil d’Etat entérine pour la 1ère fois cette définition ! A tel point que celle-ci sera désormais inscrite au Tables du recueil LEBON !

 

En conséquence ; la surface de vente totale d’un magasin est désormais la suivante :

Surface de Vente =         Surface affectée à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats

+

La surface des cabines d’essayage

+

Surface nécessaire au personnel pour présenter les produits à la vente,

(Arrière des stands traditionnels par exemple)

+

                                               Surface utilisée pour la présentation des produits (mobilier, vitrines,…)

+

Surface nécessaire au paiement des achats (caisses et check-out)

 

 

 

Conclusion :

Cette décision est importante pour les projets à venir ainsi que pour les magasins existants !

En effet, rien ne fait obstacle, à un exploitant qui antérieurement avait inclus dans sa S. de V. l’arrière de sa ligne de caisse en application des préceptes de la doctrine historique, d’utiliser désormais ces M² pour créer une surface de vente réelle.

 

Note conjoncturelle N°11

 

Lors des prochaines éditions de « La note conjoncturelle », nous aborderons le contexte du commerce de centre-ville, qui au travers notamment de la Loi ELAN, va être un élément clé pour l’obtention des autorisations !

Ces textes reviennent prochainement devant l’Assemblée Nationale pour leur 2ème lecture, après avoir été amendés par le SENAT ! En l’état, l’urbanisme commercial vivrait, comme en 2008 lors de la Loi de Modernisation de l’Economie (LME), une profonde mutation !

 

Depuis le Premier janvier 2018 Polygone a contribué à l’obtention de 61 299M² de surface de vente, au travers de 41 dossiers accordés sur les 44 de présentés auprès de 31 Préfectures.

 

 

Sommaire des notes conjoncturelles précédentes :

Note n°1 :  La loi PINEL.

Note n°2 :  La loi ALUR.

Note n°3 :  Les conséquences de la loi Biodiversité.

Note n°4 :  Les modes de déplacements doux et la grande distribution.

Note n°5 :  La loi sur la transition énergétique.

Note n°6 : Définition de la notion d’ensemble commercial.

Note n° 7 : La création ou l’extension de l’ensemble commercial sans création de surface.

Note n°8 : Durée de validité des Autorisations d’Exploitation Commerciale – Principe de cession des droits commerciaux.

Note n°9 : Les techniques environnementales pour un projet vertueux et durable.

 

Celles-ci sont accessibles sur notre site  www.polygone.fr

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Cette note conjoncturelle est le fruit d’une collaboration entre :

 

Stephane SUZINEAU                                                              &      Jean COURRECH     

 DIRECTEUR GENERAL ASSOCIE                                         AVOCAT ASSOCIE

Sébastien DUPIN

     CHARGE D’AFFAIRES                                          

                                              

 

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