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Note conjoncturelle N°8 : L’allongement de la durée de validité des autorisations d’exploitation commerciale de plus de 2 500 m² de surface de vente

21 Déc 2017
Actualités News Publié par polygone

BILAN 2017 au 27 novembre :

Depuis le début de l’année le Service Urbanisme Commercial de la société POLYGONE a obtenu 78 131 m² de surface de vente.Dans un contexte où les lois Pinel, Alur et Biodiversité rendent les autorisations de plus en plus complexes à obtenir !
S’il fallait retenir deux mots pour qualifier les orientations indispensables à prendre : « environnementalement vertueux »

Préambule

L’évolution réglementaire est telle qu’aujourd’hui les informations peuvent paraître confuses pour les porteurs de projets. C’est pourquoi suite à la note conjoncturelle sur la création ou l’extension de l’ensemble commercial sans création de surface, nous revenons ce mois-ci sur la question qui nous est régulièrement posée : L’allongement de la durée de validité des Autorisations d’Exploitation Commerciale notamment pour les projets de plus de 2 500 m² de surface de vente. Avant le 15 décembre 2016 : L’article R. 752-20 du code de commerce indiquait, que l’AEC était périmée si l’ouverture au public ou à la clientèle ne pouvait intervenir dans les trois ans à compter de la date à laquelle le PC est devenu définitif pour les projets dont la surface de vente est inférieure à 6 000 m², 5 ans si la surface de vente dépassait les 6 000 m².
Seulement en pratique, pour les projets importants, un tel délai pouvait s’avérer complexe à respecter. Lorsque le porteur de projet dépassait le délai il devait par conséquent obligatoirement déposer une nouvelle demande auprès de Commission Départementale avec les risques de recours auxquels il s’exposait (CNAC…). De plus, le Conseil de Simplification pour les Entreprises souhaitait également de nouvelles mesures comme l’allongement du délai de validité des AEC.

➢ Le 16 décembre 2016 le Journal Officiel de la République Française (JORF) publie le décret n°2016-1728 du 15 décembre. Ce dernier porte sur l’allongement de la durée de validité des AEC dont la réalisation nécessite un PC lorsque le projet porte sur la réalisation d’une surface de vente de plus de 2 500 m².

Le décret du 15 décembre 2016 modifie ce 4e alinéa comme suit : « Ce délai est désormais prolongé de deux ans pour les projets qui portent sur la réalisation d’une surface de vente de plus de 2 500 mètres carrés jusqu’à 6 000 mètres carrés. Il est prolongé de quatre ans pour les projets portant sur la réalisation d’une surface de vente de plus de 6 000 mètres carrés. » Cette prorogation ne s’applique qu’aux projets nécessitant un permis de construire, qu’il s’agisse d’une AEC délivrée par les Commissions d’Aménagement Commercial antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ACTPE (dite loi Pinel) du 18 juin 2014 ou des permis de construire valant Autorisation d’Exploitation délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi (15 février 2015) cf. notre conjoncturelle n°1.
Elle ne s’applique pas : – Aux autorisations délivrées pour des projets ne nécessitant pas de permis de construire, dont la durée de validité est de trois ans à compter de leur notification ; – Aux autorisations relatives à des projets nécessitant un permis de construire mais d’une surface de vente inférieure ou égale à 2 500 m² ; – Aux autorisations d’exploitation cinématographique.

➢ Le décret du 15 décembre 2016 est entré en vigueur le lendemain de sa publication au JORF, soit le 17 décembre 2016. Il s’applique aux AEC délivrées en cours de validité à la date de publication du décret.

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Cessibilité des droits commerciaux :

Rappel de la qualité du demandeur d’une Autorisation d’Exploitation Commerciale :

D’après l’article R. 752-4 du code de commerce, modifié par le décret n°2015-165 du février 2015 – art. 1 :
« La demande d’autorisation d’exploitation commerciale est présentée :
– Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains ou immeubles, par toute personne justifiant d’un titre du ou des propriétaires l’habilitant à exécuter les travaux ou par le mandataire d’une de ces personnes.
– Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
Dans le cas où un permis de construire n’est pas nécessaire, la demande d’Autorisation d’Exploitation Commerciale peut également être présentée par toute personne justifiant d’un titre du ou des propriétaires l’habilitant à exploiter commercialement les immeubles.

L’article R. 752-5 indique que « la demande d’autorisation d’exploitation commerciale précise la qualité en laquelle le demandeur agit (par exemple : futur propriétaire, futur exploitant…) et la nature du projet (création, extension d’un magasin…). »
Selon la jurisprudence rendue antérieurement à la réforme ACTPE (dite Loi PINEL), les titres doivent être produits lors du dépôt et être valides. Une attestation notariale est admise, si elle fait apparaître l’identité du bénéficiaire qui doit être le demandeur, les biens concernés et sa durée de validité. Ainsi le titulaire d’une promesse de vente, sous condition suspensive d’obtention de l’autorisation, y compris prorogée, est habilité à procéder au dépôt.

Historique :

La loi ACTPE (PINEL) se référait au principe d’incessibilité et d’intransmissibilité, depuis toujours applicable aux autorisations d’exploitation commerciale, au permis valant autorisation pour les créations de commerce de détail et les drives, l’article L 752-15 ne visant au titre de cette incessibilité, que les autorisations de « création » avant l’ouverture du magasin.
Lorsque l’autorisation était sollicitée par un promoteur, il pouvait procéder à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en indiquant dans sa demande que le projet allait être cédé avant l’ouverture au public. L’acquéreur en VEFA ne pouvait se faire substituer et devait lui-même procéder à cette ouverture au public.

Aujourd’hui :

La loi Macron du 6 août 2015, pour éviter de bloquer des investissements, abandonne ce principe. Le dispositif de transfert de permis, s’il est requis, constitue un contrôle suffisant pour de telles cessions.
L’autorisation est désormais cessible à tout moment, même avant l’ouverture au public du magasin (c’est-à-dire entre l’autorisation et l’exploitation).

La loi Macron met donc fin au principe d’incessibilité des autorisations d’exploitation commerciale, avant leur mise en oeuvre. Désormais aucune disposition n’empêche donc de céder, avant ouverture au public, une autorisation d’exploitation commerciale.
Le bénéficiaire d’un permis de construire valant AEC peut céder ou transmettre ses droits à un tiers (promoteur ou autre), évitant ainsi à son successeur d’avoir à déposer, auprès des services de la mairie, une nouvelle demande de permis de construire valant AEC. Les travaux parlementaires précisent en outre que le transfert de l’autorisation d’urbanisme demeure conditionné à la délivrance d’un arrêté de transfert du maire.

Néanmoins, le cessionnaire doit intervenir dans la même qualité que celle du cédant. Par exemple, il y aurait problème à ce que celui qui s’est présenté comme futur exploitant cède à un futur investisseur.

▪ Les droits commerciaux restent malgré tout toujours rattachés au foncier. La notion de transfert géographique demeure impossible.
Durée de validité des Autorisations d’Exploitation Commerciale

Conclusion:

Sans pour autant être une réelle contrepartie liée au renforcement des contraintes notamment environnementales imposées aux projets commerciaux, la durée de validité des autorisations est augmentée ainsi que leur transmissibilité est désormais possible avant leur mise en oeuvre.
L’objet de notre prochaine note conjoncturelle portera sur la « RT 2018 » car contrairement à ce qui avait pu être annoncé, l’article 14 de Titre II de la loi transition énergétique mentionne que l’application de la nouvelle règlementation thermique entrera en vigueur au 1er janvier 2018 et non en 2020 :
– Un concept « bâtiment à énergie positive »
– Un nouveau label « Énergie – Carbone » pour les bâtiments de demain

Rendez-vous internet

A compter du mois de janvier, vous pourrez tester vos connaissances en matière d’urbanisme commerciale grâce au quizz que nous mettrons prochainement en ligne sur notre site internet.
20 questions qui soulèvent vos principales préoccupations en matière d’urbanisme !

Rendez-vous en 2018 !